今年上半年，受銀行信貸緊縮等因素影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的氛圍并沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)，大多數(shù)大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，個(gè)別城市成交量甚至同比下滑4-5成，市場(chǎng)普遍性面臨著“去庫(kù)存”的壓力。

“在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，即使大多數(shù)一二線城市市場(chǎng)基本面良好、開(kāi)發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期感覺(jué)到不確定性。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。

但是方興地產(chǎn)卻選擇了逆勢(shì)突圍。今年以來(lái)，方興地產(chǎn)已于杭州拱墅、上海閘北以及北京亦莊核心區(qū)域進(jìn)行新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，方興地產(chǎn)正加速在一二線城市核心區(qū)域的布局，不斷增加優(yōu)質(zhì)土地資源儲(chǔ)備，同時(shí)在城市核心區(qū)域深耕細(xì)作，這將進(jìn)一步擴(kuò)大和完善公司的區(qū)域布局。

在逆勢(shì)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，方興地產(chǎn)也在挖掘城鎮(zhèn)化大潮的發(fā)展契機(jī)。然而與其他地產(chǎn)企業(yè)不同，作為具有央企背景的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，方興地產(chǎn)對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任有著較為深入的理解，因此相較在城鎮(zhèn)化大潮中分享紅利而言，方興地產(chǎn)的著力點(diǎn)更多在于創(chuàng)造紅利，在城鎮(zhèn)化如火如荼的進(jìn)程中先著力做大市場(chǎng)，長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)就是一個(gè)有力佐證。

逆勢(shì)抄底拿地

1月28日，方興地產(chǎn)在與中海、保利置業(yè)、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、九龍倉(cāng)、恒基、世茂、金地、招商萬(wàn)科、融創(chuàng)綠城等15家企業(yè)及聯(lián)合體的競(jìng)拍中，以101億元的價(jià)格獲得上海大寧地塊項(xiàng)目。

5月29日，方興地產(chǎn)宣布，公司將引入兩家企業(yè)共同合作開(kāi)發(fā)上海大寧地王，并于當(dāng)日與閘北區(qū)規(guī)劃和土地管理局正式簽訂大寧地塊的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

據(jù)知情人士透露，雖然方興地產(chǎn)在上海開(kāi)發(fā)的金茂大廈已成為陸家嘴地標(biāo)式建筑且具有超高知名度，但在上海一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，今年取得的大寧地塊，很可能將打造成方興地產(chǎn)旗下的高端住宅系列“金茂府”，這也將是方興地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)的第五座“金茂府”。

大寧項(xiàng)目無(wú)論從地段、交通還是配套都與北京廣渠金茂府有諸多相似之處，也將秉承方興地產(chǎn)一貫的開(kāi)發(fā)模式和風(fēng)格：在進(jìn)駐一個(gè)區(qū)域時(shí)，并不是依賴(lài)單一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式，而是憑借自身雄厚的綜合實(shí)力，對(duì)區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性開(kāi)發(fā)與深耕。

據(jù)悉，上海大寧板塊在售樓盤(pán)中，慧芝湖花園去年最后一批房源的開(kāi)盤(pán)價(jià)是40000元/平方米，上海灘大寧城售價(jià)38000元/平方米。緊鄰大寧地塊的明園森林都市，目前售價(jià)35000元/平方米。周邊板塊——虹口內(nèi)環(huán)板塊的瑞虹新城，目前售價(jià)也只有55000元/平方米。而未來(lái)方興大寧項(xiàng)目的售價(jià)，很可能因其精細(xì)運(yùn)作和高附加值而超過(guò)上述現(xiàn)有樓盤(pán)的售價(jià)。

值得一提的是，大寧項(xiàng)目?jī)H僅是方興地產(chǎn)今年一系列拿地動(dòng)作中的一例。此前的1月10日，方興地產(chǎn)耗資約23.7億元拿下杭州拱墅區(qū)申花地塊，之后的2月21日其又聯(lián)合葛洲壩斥資29億元競(jìng)得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X87R1居住用地。

今年以來(lái)，方興地產(chǎn)已購(gòu)得杭州拱墅、上海閘北以及北京亦莊三幅地塊。分析方興地產(chǎn)的拿地策略不難發(fā)現(xiàn)，其獲取的土地主要分布在一線城市和經(jīng)濟(jì)活躍的二線城市，而拿地區(qū)域則集中在長(zhǎng)三角、珠三角以及京津冀地區(qū)。縱觀全局，目前，方興地產(chǎn)已先后進(jìn)入蘇州、南京、寧波、廣州等城市。這凸顯出方興地產(chǎn)聚焦一二線核心城市的區(qū)域布局戰(zhàn)略。而這一戰(zhàn)略也將隨著公司在進(jìn)駐城市的持續(xù)深耕而不斷強(qiáng)化。

方興地產(chǎn)一系列穩(wěn)健的拿地方向，其內(nèi)在動(dòng)力也源于對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的執(zhí)著追求和強(qiáng)大信心。方興地產(chǎn)一貫堅(jiān)持“品質(zhì)領(lǐng)先”的定位，堅(jiān)持在產(chǎn)品區(qū)位、景觀或人文資源突出區(qū)域，以先進(jìn)的產(chǎn)品理念、過(guò)硬的工程質(zhì)量和高水平的物業(yè)服務(wù)，不斷開(kāi)發(fā)溢價(jià)能力明顯，行業(yè)公認(rèn)的地標(biāo)或標(biāo)桿產(chǎn)品。在營(yíng)銷(xiāo)策略上，公司則加強(qiáng)口碑營(yíng)銷(xiāo)，順應(yīng)市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊驅(qū)。“既要賣(mài)得快還要賣(mài)得值。”這是方興營(yíng)銷(xiāo)上的一貫風(fēng)格。

“創(chuàng)造城鎮(zhèn)化紅利”

今年兩會(huì)，國(guó)務(wù)院《政府工作報(bào)告》中提出要重點(diǎn)解決3個(gè)“1億人”問(wèn)題，即：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)城鎮(zhèn)、改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村、引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

3個(gè)“1億人”的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，涉及到土地、住房、就業(yè)、戶(hù)籍等諸多領(lǐng)域。按照中國(guó)2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%的水平進(jìn)行測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)6年多的時(shí)間中國(guó)增加0.8億-1.2億的城鎮(zhèn)化人口，累計(jì)耗費(fèi)資金總額或超過(guò)40萬(wàn)億元，約占2013年GDP總量的7成。

在6月22日召開(kāi)的2014年中國(guó)新型城鎮(zhèn)化高峰論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹透露，按照2020年達(dá)到人均35平方米住房面積的目標(biāo)計(jì)算，我國(guó)將有60%的住房需求來(lái)自新型城鎮(zhèn)化。

方興地產(chǎn)也在緊密關(guān)注城鎮(zhèn)化的大潮，并“努力創(chuàng)造城鎮(zhèn)化的發(fā)展紅利”。

以方興地產(chǎn)長(zhǎng)沙梅溪湖新城項(xiàng)目為例。長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)中心地帶，距離長(zhǎng)沙城市中心區(qū)僅6公里，占地總面積超過(guò)1萬(wàn)畝。在這個(gè)項(xiàng)目上，方興地產(chǎn)選擇了和中建地產(chǎn)合作，進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。

作為該項(xiàng)目的投資人，方興地產(chǎn)負(fù)責(zé)完成該項(xiàng)目土地范圍內(nèi)的征地拆遷、補(bǔ)償安置、前期市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市公用（益）設(shè)施等全部工程建設(shè)以及其他相關(guān)開(kāi)發(fā)工作，并且參與該項(xiàng)目土地的招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌出讓競(jìng)投活動(dòng)，總投資額高達(dá)600億元。

去年10月，方興地產(chǎn)又獲選成為梅溪湖國(guó)際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開(kāi)發(fā)二期項(xiàng)目的第二投資人，預(yù)計(jì)所需資金投入的包干總額約為174億元，占該項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)工作所需資金估算總額的70%。

梅溪湖新城并非孤例。與梅溪湖一樣，讓方興人深感驕傲的，還有方興地產(chǎn)在上海黃浦江北邊開(kāi)發(fā)的大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目。黃浦江北沿江2公里、150萬(wàn)平方米的范圍是方興在上海宏偉藍(lán)圖中的一個(gè)重要部分。上海港國(guó)際客運(yùn)服務(wù)中心、上海國(guó)際航運(yùn)中心，以及星外灘國(guó)際金融中心項(xiàng)目云集于此。

縱觀在長(zhǎng)沙梅溪湖和上海黃浦江邊的宏大規(guī)劃，方興地產(chǎn)一直以建設(shè)城市而非開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略高度進(jìn)行規(guī)劃，公司投入了巨大的資金提高區(qū)域的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。方興地產(chǎn)在長(zhǎng)沙和上海的探索，絕非僅僅通過(guò)城鎮(zhèn)化大潮取得盈利。正如公司高層所言，“方興地產(chǎn)的遠(yuǎn)見(jiàn)，在于如何與合作伙伴一起，在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中將蛋糕做大”。

作者：郭海飛 楊磊

http://www.eeo.com.cn/2014/0627/262657.shtml