編者按：8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開(kāi)幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍訪(fǎng)眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

羊湖垸片區(qū)與梅溪湖片區(qū)是長(zhǎng)沙兩個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)。由于梅溪湖片區(qū)項(xiàng)目較多，且成熟度也更高，因此外界對(duì)梅溪湖片區(qū)的關(guān)注度會(huì)更集中。

方興地產(chǎn)是梅溪湖片區(qū)的主要發(fā)展商之一。2011年1月26日，方興地產(chǎn)成功中標(biāo)湖南長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目，成為梅溪湖國(guó)際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開(kāi)發(fā)招募項(xiàng)目的投資人，而這也是方興地產(chǎn)首次涉足土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

據(jù)方興地產(chǎn)(中國(guó))有限公司副總裁張志超介紹，整個(gè)梅溪湖片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期的土地整理工作都已經(jīng)完成，土地已出讓了一半，剩下的一半將會(huì)按照既定的速度來(lái)推。

此前方興地產(chǎn)透露，2013年銷(xiāo)售目標(biāo)約180億，二級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售目標(biāo)是130億，長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售目標(biāo)50億。

針對(duì)媒體稱(chēng)方興在梅溪湖土地曾存在積壓的情況，張志超回應(yīng)稱(chēng)，主要是受當(dāng)時(shí)大環(huán)境的影響，但隨著去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)很明顯地拉升了土地市場(chǎng)，甚至土地市場(chǎng)的復(fù)蘇和繁榮已超過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)。

“從近期長(zhǎng)沙的出地情況看，無(wú)論是競(jìng)拍的程度，還是起拍的價(jià)格，都是一個(gè)非常好的狀況。”張志超還表示，只要有更合適的機(jī)會(huì)，肯定會(huì)介入梅溪湖以外的長(zhǎng)沙市場(chǎng)。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專(zhuān)訪(fǎng)方興地產(chǎn)(中國(guó))有限公司副總裁張志超先生實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：方興介入長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城發(fā)展的初衷是什么？

張志超：有企業(yè)內(nèi)部的原因，也有市場(chǎng)的原因。內(nèi)部因素是企業(yè)想要超常規(guī)發(fā)展，需要一些大的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目做支撐；市場(chǎng)的因素是湖南經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展速度比較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理。同時(shí)，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)建設(shè)正處在一個(gè)品質(zhì)提升的起始階段，這個(gè)階段進(jìn)入的是一個(gè)不可多得的投資洼地。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在整個(gè)梅溪湖國(guó)際新城的開(kāi)發(fā)情況怎么樣？

張志超：目前為止，整個(gè)新城的土地拆遷整理工作已經(jīng)完成，3000畝湖泊蓄水也完成了，整個(gè)的路網(wǎng)、景觀工作也基本完成，包括桃花嶺公園中4000多畝的山林整治也已經(jīng)結(jié)束；現(xiàn)在正在做的是一些配套，比如說(shuō)學(xué)校、梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心都在加緊建設(shè)，地鐵2號(hào)線(xiàn)也正在抓緊施工。

另外，作為梅溪湖的投資者，我們自己也做了一些引領(lǐng)性的項(xiàng)目，比如金茂梅溪湖國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)了，梅溪湖國(guó)際研發(fā)中心一期已經(jīng)竣工了，有的正在規(guī)劃過(guò)程當(dāng)中。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在土地出讓的情況怎么樣？

張志超：現(xiàn)在整個(gè)梅溪湖片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期的土地整理工作都基本完成了，土地也已經(jīng)出讓了大約一半，剩下那一半，按照既定的速度來(lái)推進(jìn)。同時(shí)，我們根據(jù)出地的速度選擇理想的合作伙伴，共同參與梅溪湖國(guó)際新城的建設(shè)。另外，我們自己也會(huì)考慮在整個(gè)規(guī)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，在一些比較顯著的位置上拿一些地，做一些標(biāo)志性、引領(lǐng)性的高端產(chǎn)品。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：之前看到有媒體說(shuō)，方興在梅溪湖賣(mài)地有點(diǎn)問(wèn)題，是這樣的嗎？

張志超：去年和前年，尤其是前年，整個(gè)長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)狀況跟全國(guó)一樣，都是處于一片蕭條。但隨著去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)很明顯地拉升了土地市場(chǎng)，甚至土地市場(chǎng)的復(fù)蘇速度已超過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)。從最近長(zhǎng)沙的出地情況看，無(wú)論是競(jìng)拍的程度，還是起拍的價(jià)格，都是一個(gè)非常好的狀況。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：方興在長(zhǎng)沙的銷(xiāo)售情況怎么樣？

張志超：目前的銷(xiāo)售情況還是不錯(cuò)的，但是也有進(jìn)一步提高的空間。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：長(zhǎng)沙洋湖垸片區(qū)的發(fā)展也比較迅速，會(huì)否給方興在梅溪湖片區(qū)的發(fā)展帶來(lái)壓力？

張志超：不可避免的會(huì)有些競(jìng)爭(zhēng)，但到目前，始終是一種良性的競(jìng)爭(zhēng)，也正是因?yàn)槊废?、濱江和洋湖垸三個(gè)片區(qū)都具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，所以才托起了整個(gè)長(zhǎng)沙河西的繁榮。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：方興有沒(méi)有考慮介入梅溪湖以外的長(zhǎng)沙市場(chǎng)？

張志超：有這樣的考慮，我們不拒絕任何機(jī)會(huì)，只要有更合適的機(jī)會(huì)，肯定是要考慮的，目前在長(zhǎng)沙其他區(qū)域我們也有正在談的項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)于近期火熱的土地市場(chǎng)，您怎么看？

張志超：對(duì)于土地市場(chǎng)的火熱，我們會(huì)保持冷靜的態(tài)度，我不認(rèn)為土地市場(chǎng)會(huì)持續(xù)的往上走。一級(jí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)保持理性期盼，可能會(huì)有一波急漲，但是這種漲勢(shì)到底能持續(xù)多久？還是要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：銀根緊縮背景下，方興在資金方面有沒(méi)有受到影響？

張志超：方興的客戶(hù)，尤其是在梅溪湖的客戶(hù)，都是優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商。優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商這幾年的經(jīng)營(yíng)狀況總體上還是比較好的，另外他們的信用、融資能力都相對(duì)較好，因此具備承擔(dān)這種負(fù)面影響的能力，方興同樣如此。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：房?jī)r(jià)有沒(méi)有可能下降？對(duì)老百姓購(gòu)房會(huì)不會(huì)產(chǎn)生積極影響？

張志超：當(dāng)國(guó)家銀根緊縮的時(shí)候，那些前期發(fā)展過(guò)快的中小城市，或者那些中等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)帶來(lái)一些發(fā)展停滯，甚至于可能會(huì)有一些向下的空間。但是對(duì)于一線(xiàn)城市，或者是區(qū)域中心城市的核心地段，這種可能性不大。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：就之前土地市場(chǎng)的情況來(lái)看，還是以大企業(yè)拿地為主，在銀根緊縮大背景下，您認(rèn)為有沒(méi)有可能出現(xiàn)大魚(yú)吃小魚(yú)的情況？

張志超：如果說(shuō)一個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)完全市場(chǎng)，不考慮控制性的市場(chǎng)，那一定是這樣的。像美國(guó)上世紀(jì)20年代出臺(tái)的房地產(chǎn)有關(guān)法案都是針對(duì)這些情況的，就是說(shuō)如果政府不作為的話(huà)，可能會(huì)有這個(gè)情況，因?yàn)榇笃髽I(yè)有人才優(yōu)勢(shì)，有資金優(yōu)勢(shì)，有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一定會(huì)有這樣的情況。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：新一屆政府上臺(tái)之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有發(fā)生什么樣的變化？

張志超：不同的時(shí)期，中央政府選擇的策略、方針、路線(xiàn)都是不同的，只是說(shuō)在不同的時(shí)期，每一屆政府都做了應(yīng)該做的事情。我的總體感覺(jué)是房地產(chǎn)市場(chǎng)更加務(wù)實(shí)、更加市場(chǎng)化了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：新國(guó)五條出臺(tái)之后，土地市場(chǎng)也沒(méi)有冷卻，房?jī)r(jià)也沒(méi)有下降，為什么沒(méi)有起到作用？

張志超：市場(chǎng)的問(wèn)題可能只能用市場(chǎng)的方法來(lái)解決，發(fā)展中的問(wèn)題只能用發(fā)展解決。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)比較熱，方興在長(zhǎng)沙有沒(méi)有大量發(fā)展商業(yè)的計(jì)劃？

張志超：有。我們?cè)诒眰?cè)打造的金茂梅溪湖國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，就是希望在河西做出一個(gè)標(biāo)桿性的城市綜合體，為整個(gè)城市向西發(fā)展做一個(gè)里程碑式的項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：也有一些人不看好商業(yè)的發(fā)展前景？

張志超：商業(yè)要看是做什么，方興實(shí)際上是從商業(yè)地產(chǎn)起家的，主要是集中在寫(xiě)字樓、酒店方面，在這方面我們有一些經(jīng)驗(yàn)的積累。因此，商業(yè)的擴(kuò)張，實(shí)際上并不是那種非常激進(jìn)的，不顧市場(chǎng)需求的發(fā)展。我們實(shí)際上是雙輪驅(qū)動(dòng)，持有和開(kāi)發(fā)相結(jié)合，用持有來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)，用開(kāi)發(fā)來(lái)支持持有。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：除了商業(yè)地產(chǎn)之外，文化地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn)是不是也是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)？

張志超：無(wú)論是哪一種地產(chǎn)，都是為了人們的生活狀態(tài)更好一些，這是缺一不可的。這樣一來(lái)，就需要一些旅游設(shè)施，之間都是有相互的促進(jìn)作用。所以從長(zhǎng)期來(lái)看，比較看好文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：許多企業(yè)有融資動(dòng)作，對(duì)于這股融資潮您怎么看？

張志超：每個(gè)企業(yè)都有每個(gè)企業(yè)的道理，有一個(gè)選擇的權(quán)利，我們方興在香港上市，可能其它公司在內(nèi)地上市，或者是不采取IPO的方式，采取買(mǎi)殼的方式，每個(gè)公司都可以根據(jù)自己的情況，有一個(gè)正確選擇的權(quán)利。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇的主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，您認(rèn)為地產(chǎn)新力量指的是什么？

張志超：還是要在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中展示一個(gè)企業(yè)，或者是一個(gè)行業(yè)的一種新的東西。例如，在城市化建設(shè)過(guò)程中，必須考慮環(huán)境的可持續(xù)、資源的節(jié)約，如何設(shè)計(jì)更加人性化的生活、居住、工作空間等。所以方興地產(chǎn)在這方面創(chuàng)立了自己的“綠金”標(biāo)準(zhǔn)。

作者：陳業(yè)